，几乎从不轻易出让。然而，2024年却有所不同，海淀今年一口气供出了接近10块地，甚至将海淀等北五环的压箱底项目都拿出来拍卖。这在北京的土地市场上可谓是破天荒之举。

　　为什么连一向矜持的“海淀”也走上了卖地之路呢？原因很简单：今年对于北京来说，卖地确实不易。比如，北京四环的地块接二连三流拍，无人问津。面对这样的市场状况，如果不拿出一些真正优质的地块，土拍市场的头把交椅恐怕也要面子上挂不住了。只有这些“优质好地块”才能稳住场面，重新吸引开发商的目光。

　　也有一些人猜测，是不是海淀缺钱了？还真不是这么回事。去年海淀的GDP增速达到了6.2%，远超全市平均水平5.2%，总量更是超过了1.1万亿元bwin必赢体育app下载，。实际上，海淀一直不太愿意卖地，过去20年间，“海淀不卖地，昌平不修路”的说法广为流传。这次供地增多的背后，有着更深层次的原因。

　　通过我最近两年在北京、上海、杭州、深圳、广州等地踩盘的心得来看，主要还是因为我上面提到的市场环境差，要说很差不过分。当前北京的土地出让大环境确实不如人意，不论是土拍市场、豪宅市场，还是新房和二手房的表现，都略逊于上海一筹。而且，北京大多地块需要依靠开发商托底，不少地块甚至直接流拍，连四环内的黄金地段也未能幸免。因此，为了提振市场士气，海淀不得不站出来“撑场面”。毕竟，东西城已经几乎没有可供开发的土地资源，只能由海淀来挑起这副重担。

　　说到底，这次海淀增加土地供应，更多是为了给市场注入信心，同时也是对当前经济形势的一种响应。虽然这一举措看似打破了海淀一贯的矜持作风，但也是为了更好地适应市场变化，满足购房者的需求。

　　这样一来，曾经稀缺的海淀土地资源，未来或许不再那么难以触及。对于购房者和整个北京楼市而言，这无疑是一个好消息。为了方便大家了解更多信息，我已将海淀今年供出的地块详情截图附在下方，感兴趣的朋友可以通过扫描或长按识别二维码查阅详细信息；同时，想加入北京买房交流群的朋友，欢迎添加我的微信xiuge20200606进群，一起探讨更多购房心得与市场动态。

　　这一系列举措不仅为市场注入了新的活力，也为购房者带来了更多的选择机会。让我们拭目以待，看看这些优质地块将如何重塑北京楼市的新格局吧！

　　谁能想到，历来“矜持”的海淀，有一天也会如此大批量供地，可以肯定的是2025年，无疑是海淀的供应大年。

　　看看这阵仗：西五环已有香山樾和印香山入市，永丰北则有嘉华天珺和富华里现房项目，永丰南有颐海澐颂，翠湖地区更有西山观复。而刚出让不久的功德寺双子星——绿城和越秀项目也已蓄势待发。更不用说即将在1月2日竞拍的清河朱房村两宗地块了。接下来，四季青西冉地块、半壁店地块、田村宝山组团地块以及上地树村地块等也将陆续登场。

　　在这众多供应中，最受市场关注和期待的，非功德寺和朱房村地块莫属，它们堪称北京当下最炙手可热的项目。这些地块不仅位置优越，而且规划精心，吸引了无数购房者的眼球。面对如此丰富的选择，无论是自住还是投资，都让人难以抗拒这份诱惑。

　　看来，一向以稀缺著称的海淀，如今正以前所未有的开放姿态迎接市场的考验，为购房者带来前所未有的机遇。

　　从地段上看，这两个片区颇有几分相似之处。朱房村位于中关村软件园、东升科技园和腾讯第二总部的交汇处，承接了三地的强大购买力。而功德寺则坐落在被誉为“互联网宇宙中心”的中关村软件园范围内，步行遛弯即可到达工作地点，方便得让人羡慕。

　　朱房村坐拥清河最大的商业综合体——清河万象汇，生活气息浓厚，商业配套齐全。相比之下，功德寺目前的商业设施较为匮乏，但东侧已有商业规划，未来有望弥补这一不足。

　　交通方面，朱房村紧邻北五环和京新高速，具备环线号线A号线公里。功德寺离现有的地铁16号线B号线米左右，交通便利性各有千秋。

　　建筑规划上，朱房村的容积率为2.4-2.42，绿化率30%，限高48米，预计打造总高16层的小高层产品。功德寺的容积率稍低，为2.1，绿化率同样30%，限高30米，预计将呈现总高10层的洋房产品。与小高层相比，洋房在建筑风格、公摊面积、容积率和电梯配置等方面都更具优势。然而，由于总层高更高，朱房村在园林景观设计上有更大的施展空间，可能带来更加丰富大气的园林体验。

　　教育资源方面，朱房村属于清河学区，在海淀勉强算中等水平，周边有实验二小、清华附小等教育配套。此外，地块东侧还规划了一所由清华大学附属实验学校承办的九年一贯制学校和一所幼儿园。而功德寺大概率属于“海淀最强派位校”的上地学区bwin必赢体育app下载，，南面的万德嘉园对口的是上地实验小学树村校区。拍地之初，海淀就提前公布了将在地块东侧新建一所由101集团承办的12年制学校，进一步强化了其教育优势。

　　环境因素也不容忽视。朱房村北面有五个总高25层左右的回迁房项目，共计44万平方米，约6100套安置房，体量巨大。西侧紧邻京新高速，噪音问题无法避免，但南侧有滨水长廊阻隔，噪音比预期要小，同时也为首排楼栋增加了河景资源。功德寺西侧和北侧被高压线环绕，官方承诺会同步实施高压架空线入地工作，但具体时间未定。整体来看，高压线是短期不利因素，而噪音则是长期挑战。

　　价格方面，功德寺两宗地的建筑总规模约16.2万平方米，起拍总价100.5亿，起拍楼面价约6.2万元/平方米。最终溢价15%后转摇号成交，总价115.5亿，成交楼面价7.15万元/平方米，指导价10.5万元/平方米。朱房村作为海淀首个“不限价和不设指导价”的地块，两宗地的建筑总规模约19.76万平方米，起拍总价150.3亿，起拍楼面价7.6万元/平方米。初始楼面价就比功德寺高出4500元/平方米。假设朱房村最终溢价15%成交，成交楼面价约为8.7万元/平方米，预计售价可能达到12万元/平方米。这种稀缺优质地块，只要能自由定价，没有哪个开发商愿意贱卖，首开指定会高开，12万元只是保守估计。

　　对比区域内二手房，朱房村所在的清河片区，标杆次新橡树湾一至三期的成交价在10万元左右；橡树湾四期和品质更好的五期万橡府成交均价在11-12万元左右。若朱房村以12万元/平方米的价格出售，虽然与区域内的二手房价格相当，但新房在户型和产品质量上的优势明显，足以吸引购房者。

　　功德寺所在的西北旺片区，标杆次新万科如园成交均价9万元左右，西山壹号院成交均价10万元左右。近20年房龄的上地佳园，对口上地实验小学，成交均价12万元左右；对口上实树村校区的圆明天颂据说成交均价达到了16.5万元。有上地学区预期加持的功德寺，又是新房，售价完全可以与上地佳园看齐，指导价10.5万元存在不小的套利空间。

　　橡树湾五期万橡府高峰时期的成交均价突破了15万元，这是朱房村目前所能看见的天花板上限。至于圆明天颂，传闻成交均价突破了16.5万元，真假未知，但考虑到其低密度墅级产品的特性，高价也属正常。功德寺虽不能直接与其对标，但个人认为差距不会太大，假如圆明天颂16万元+，功德寺应该也能卖到13万元+。

　　说一千道一万，价格便宜才是王道。尽管未来具体价格难以预测，但目前功德寺的价格存在明显倒挂，价格安全垫更厚，持有风险更低。而朱房村属于那种“价格有点贵，不买又很可惜”的产品，12万元只是预估价格，如果实际售价更高，可能还需要等待一段时间才能显现价值。

　　好在两个项目将错峰上市，间隔两三个月时间。对于购房者来说，建议优先考虑功德寺，若未能买到合适的房源，再考虑朱房村。这样的策略既能抓住机会，又能降低风险，不失为明智之选。

　　再来聊聊最近炙手可热的大牛坊和永丰南，特别是其中的明星项目——保利嘉华天珺和颐海澐颂。

　　保利嘉华天珺的售楼处和样板间已经对外开放，全部采用36-45米高的洋房和小高层设计。项目的一大亮点是“全面落地窗”，不仅提升了户型采光效果，更让每个房间都仿佛与自然无缝衔接。外立面采用了石材玻璃幕墙，彰显高端住宅的品质感。户型面积从99到172平方米不等，涵盖三居和四居，最便宜的800万元即可上车。

　　据了解，除去一层，价格区间很可能在7.7-8.9万元/平方米之间，最贵的是170平方米的黄金楼层。全盘均价预计在8.2万元/平方米左右。这个定价显得诚意十足，毕竟保利这次推出了1200多套房源，而永丰北前面那几个竞争对手一个比一个强势。再加上市场环境不佳，降价跑量无疑是明智之举。

　　8.2万元/平方米的价格直接挑战了之前所有永丰的楼盘，未来规划中的地铁站也近在咫尺，仅几百米之遥。如果你的预算不足以触及功德寺或朱房村，那么果断出手嘉华天珺是个不错的选择。虽然它属于一般的学区，但紧邻“中关村三小科技园分校”这一优势不容忽视。此外，旁边的海淀大悦城和众多高科技公司也是核心卖点之一，这里是“大厂云集”的地方，高端码农群体充足，价格公道，热销应该不成问题。

　　相比之下，永丰南的颐海澐颂则显得更加硬气。其定价策略简单粗暴：一定要比嘉华天珺贵3000元/平方米。如果嘉华天珺的均价为8.2万元/平方米，那么颐海澐颂的均价将定在8.5万元/平方米。颐海澐颂的底气在于其更高的品质。首先bwin必赢体育app下载，，外立面几乎找不到涂料，而保利嘉华天珺仍有较多涂料占比。其次，在设计方面，颐海澐颂请来了GOA大象负责外观建筑设计，迪东负责园林设计，CCD操刀内部装修设计，这些都是豪宅界的顶尖团队，装标更是国际一线品牌。双会所配置也毫不逊色。

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　　颐海澐颂是海淀最近上线的几个项目中最靠近地铁站的一个，距离仅三四百米，而其他三个项目都在2公里以上。唯一的缺点是靠近垃圾处理厂，看您能否接受这一点。如果您预算在1000-1100万元左右，购买永丰南的正规四居室是最稳妥的选择。对于依赖地铁通勤的朋友，我强烈推荐颐海澐颂。但如果均价上涨到9万元/平方米，性价比就会打折扣。

　　教育方面，颐海澐颂显然优于嘉华天珺。项目隔壁就是建华本部，目前采取摇号招生。明年建华建好后（教学楼由海开承建），加上入学人数骤降，本着就近入学的原则，业主子女入读建华的概率非常高。

　　至于其他两个在售尾盘，聊起来确实没什么意思；还有西山观复，销售了大半年也没几套网签数据，讨论它似乎有些浪费时间。

　　综上所述，无论是追求性价比还是高端品质，这两个项目都能满足您的需求，关键在于您的具体需求和预算。希望这些信息能帮助您做出明智的选择！

　　聊到这里，不妨顺便给刚需购房者几点小小建议。社保缴纳要求从5年缩短至2年，意味着许多原本望房兴叹的朋友突然获得了购房资格。这突如其来的“房票”让不少人措手不及，因此我来为大家梳理一下北京近郊区的房价趋势（这些区域大多位于五环外），希望能给想在北京安家的朋友们一些参考。有不同意见的朋友，欢迎在评论区交流。

　　昌平是北漂们最关注的近郊区之一，30分钟地铁直达上地、西二旗，深受码农们的青睐。在上一轮房价上涨周期中，昌平是唯一一个涨幅超过10%的近郊区，但进入下跌周期后，一年内大盘房价就跌了20%，回到了2016年的水平。对于刚需购房者来说，建议重点关注回龙观。再往外走，沙河-南邵一带的配套相对薄弱，有点像进了村子；而老县城虽然生活配套齐全，但离市区太远，通勤不便。

　　大兴由于地理位置偏南，未能受益于东部和北部的成熟产业圈，因此在房价上涨周期中表现平平。到了下跌周期，大盘房价直接跌了15%，跌幅仅次于昌平。所以，在大兴买房一定要谨慎，不要追高。例如，曾经的地王项目绿地xxx，2017年单价7.5万，现在已降至5万+，损失可想而知。

　　自定位为城市副中心以来，通州房价曾一度飙升，到2017年317新政时达到顶峰，随后一直处于阴跌状态。近一年，大盘又跌了10%。然而，抛开城市副中心的光环不谈，目前3.6万的均价在近郊区中并不算高，加上通州的城市界面、资源和政策支持，现在的通州绝对值得考虑。2024-2025年，正是买入通州的最佳时机，选对板块和楼盘，未来跑赢大盘不是梦！

　　顺义的房价走势与大兴类似，虽然地处北京东北，15号线经过望京、亚奥商圈，有一定产业外溢效应。但在望京市场疲软的情况下，顺义也难逃一劫，近一年大盘房价跌了20%，令人咋舌。

　　门头沟近一年大盘仅跌10%，在近郊区乃至整个北京都算是较少的。主要原因在于，海淀西部外溢人口更多选择石景山，毕竟石景山属于城六区。门头沟作为郊区，接受城区外溢人口较少，多数以本地人为主，即使经济收入不高，砸盘离场的人也少，因此房价跌幅较小。

　　房山是北漂们上车的热门选择之一，房价足够低，200-300万就能买到三居室，甚至是地铁房，非常适合预算有限的朋友。为了在北京安家，北漂们接受了房山，尽管这意味着每天通勤3小时。从房价来看，房山对北漂们还算友好。只要你是2018年后买的房，尤其是地铁房，涨跌应该在可接受范围内，相比动辄腰斩的学区房，10%左右的大盘跌幅已经算是不错的表现了。

　　希望这些信息能帮助大家更好地理解北京近郊区的房价趋势，做出明智的选择。祝各位早日找到理想的居所！

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